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Étude de rentabilité immobilière: La vérité des chiffres

L'investissement locatif est une science de précision. Réaliser une étude de rentabilité immobilière fiable est la seule barrière qui sépare un investissement lucratif d'un passif coûteux. Chez Estate Vision, nous appliquons une transparence totale.

Pas de promesses en l'air, mais des mathématiques financières. Nous sécurisons votre investissement par une analyse prédictive ultra-précise.

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Étude de rentabilité immobilière chez Estate Vision

Beaucoup d'investisseurs se focalisent uniquement sur le prix d'achat ou le loyer espéré. C'est une erreur. La véritable Étude de rentabilité immobilière se mesure en net d'impôt. Chez Estate Vision, l'immobilier n'est pas une fin en soi, c'est un outil au service de vos objectifs de vie (retraite, protection familiale, revenus complémentaires). Grâce à notre expertise interne en gestion de patrimoine, dirigée par notre co-fondateur Kevin Robert, nous intégrons la fiscalité dès la genèse du projet.

Définir votre profil investisseur

Avant de parler de mètres carrés ou de travaux, nous analysons votre situation globale.

Vos objectifs : Cherchez-vous du cash-flow immédiat ou de la capitalisation à long terme ?
Votre situation fiscale : Quel est votre TMI (Tranche Marginale d'Imposition) ? Avez-vous besoin de réduire vos impôts actuels ?
Votre capacité de financement : En lien avec nos partenaires courtiers, nous calibrons votre enveloppe d'investissement pour utiliser l'effet de levier bancaire à son maximum, sans mettre en péril votre trésorerie.

Les 3 Étages de la Rentabilité (Pédagogie & Expert)

Brute, Nette, Cash-Flow : De quoi parle-t-on ?

La Rentabilité Brute (La Vitrine) : "C'est le chiffre affiché partout. Loyer annuel / Prix d'achat. C'est un indicateur de marché, mais ce n'est pas ce qui rentre dans votre poche."
La Rentabilité Nette (La Réalité) : "C'est là que nous affinons. Nous déduisons les charges non récupérables, la taxe foncière, les assurances (PNO, GLI) et les frais de gestion. C'est la performance réelle de l'actif."
Le Cash-Flow Net-Net (Le Graal) : "C'est notre objectif final. Une fois l'emprunt remboursé et l'impôt payé (optimisé par notre stratégie fiscale), que reste-t-il sur votre compte bancaire ?

Le "Stress-Test" Estate Vision (La Rigueur)

Nos Scénarios sont "Pessimistes" (pour votre sécurité)

Pour valider un projet, nous lui faisons passer un crash-test financier. Nous ne construisons jamais nos prévisionnels sur le meilleur scénario, mais sur la réalité du terrain :

Vacance Locative : Nous intégrons systématiquement 1 mois de vacance tous les ans ou tous les 2 ans dans nos calculs, même si la demande est forte.
Budget Travaux : Nous prévoyons une enveloppe de sécurité de 5 à 10% pour les aléas de chantier.
Loyer de marché : Nous ne surestimons jamais le loyer futur. Graçe à notre expertise et nos projets déjà loué nous prenons la fourchette réelle du marché locatif.
Si le projet est rentable avec ces contraintes, alors c'est une excellente affaire.

Le Choix du Régime Fiscal (Le cœur technique)

La bonne case fiscale pour le bon proje

Il n'y a pas de régime miracle, il n'y a que des régimes adaptés. Nous simulons pour vous les différentes options pour maximiser votre rentabilité nette :

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au Réel : Idéal pour gommer l'imposition sur les loyers grâce à l'amortissement du bien et des travaux.
Déficit Foncier : Une stratégie puissante pour les biens nécessitant une rénovation lourde, permettant d'imputer les travaux sur vos revenus globaux.
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés) : Pour les investisseurs souhaitant piloter leur trésorerie et éviter la pression fiscale personnelle immédiate."

Le conseil Estate Vision : "Nous privilégions souvent le LMNP au réel associé à une rénovation de qualité, car il permet souvent de toucher des loyers nets d'impôts pendant 8 à 10 ans.

La Loi Denormandie, l'opportunité de nos régions jusqu’en 2027 !

01.

Le bénéfice d'une Étude de rentabilité immobilière

Et si vos impôts finançaient votre patrimoine ? Spécifique à la rénovation dans l'ancien, le dispositif Denormandie offre une réduction d'impôt puissante (jusqu'à 21% du prix de revient), à condition de réaliser des travaux substantiels. C'est exactement notre cœur de métier.

02.

Le Mécanisme

Pour être éligible, le coût des travaux doit représenter au moins 25% du coût total de l'opération. Exemple : Pour un bien acheté 100 000 €, il faut réaliser au moins 33 000 € de travaux. En contrepartie, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt étalée sur 6, 9 ou 12 ans.

03.

La Valeur Ajoutée Estate Vision

Beaucoup d'investisseurs reculent face à la complexité du Denormandie (suivi des factures, audits énergétiques, seuil de 25%...). Chez Estate Vision, nous sécurisons le dispositif de A à Z :

Ciblage géographique : Nous investissons dans les zones éligibles « Cœur de Ville » que nous maîtrisons parfaitement (Agde, Lunel, Sète, Béziers, Perpignan...).
Calibrage des travaux : Nos devis sont structurés dès le départ pour dépasser le seuil des 25% et améliorer la performance énergétique de 30% (condition souvent requise).
Preuve fiscale : Nous fournissons un dossier travaux carré pour l'administration fiscale.

Le Denormandie est le levier parfait pour nos clients fortement imposés qui souhaitent investir dans la pierre tangible plutôt que dans des produits financiers abstraits. Nous transformons une contrainte fiscale en un appartement refait à neuf.

Est-ce que Estate Vision remplace mon expert-comptable ?

Nous définissons la stratégie en amont. Pour la déclaration annuelle (notamment en LMNP), nous vous connectons avec nos experts-comptables partenaires spécialisés en immobilier qui gèrent la liasse fiscale.

Faut-il investir en nom propre ou en société ?

Cela dépend de votre situation familiale et de vos objectifs de transmission. C'est précisément ce que nous déterminons lors de l'Étude de rentabilité immobilière.

Nom Propre ou Société : Le Duel des Stratégies

C'est le carrefour stratégique de votre projet. Investir en nom propre (LMNP) ou via une structure (SCI) change radicalement la fiscalité de vos loyers et la manière dont vous disposerez de votre argent. Il n'y a pas de mauvais choix, seulement un choix adapté à votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) et à vos objectifs.

Le "Nom Propre" (LMNP Réel)

Pour qui ? L'investisseur qui veut des revenus complémentaires immédiats ou à moyen terme, peu ou pas fiscalisés.

Le principe : Vous achetez le bien en tant que personne physique sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel.

L'atout majeur : L'Amortissement. Comptablement, vous déduisez de vos loyers toutes les charges (intérêts, taxe foncière, assurance) ET une partie de la valeur du bien et des travaux chaque année (amortissement).

Le Résultat de l'Étude de rentabilité immobilière: Vous pouvez toucher des loyers nets d'impôts pendant 8, 10 voire 15 ans.

Le bémol : Vos revenus locatifs s'ajoutent à vos revenus salariés. Une fois l'amortissement terminé, la fiscalité peut devenir lourde si vous êtes déjà très imposé.

La Société (SCI à l'IS)

Pour qui ? L'investisseur fortement imposé (TMI 41% ou 45%), le chef d'entreprise (via une Holding) ou celui qui veut transmettre son patrimoine.

Le principe : Vous créez une SCI (Société Civile Immobilière) qui achète le bien. La société paie l'Impôt sur les Sociétés (IS), pas vous.

L'atout majeur : La Capitalisation. Tant que l'argent reste dans la société pour être réinvesti dans d'autres biens, il est faiblement taxé (15% jusqu'à 42 500 € de bénéfices). C'est une "tirelire" pour faire grossir votre patrimoine rapidement sans friction fiscale personnelle.

Le bémol : L'argent est "bloqué" dans la société. Si vous voulez le sortir pour vivre (dividendes), vous paierez la "Flat Tax" (30%). C'est donc une stratégie de long terme.

Le Tableau Récapitulatif d'une nonne Étude de rentabilité immobilière

Critère	Nom Propre (LMNP Réel)	Société (SCI à l'IS)
Fiscalité immédiate	Nulle ou faible (grâce à l'amortissement)	Faible (IS à 15% ou 25% sur les bénéfices)
Disponibilité du Cash	Immédiate (C'est votre argent)	Différée (Taxé si sortie en dividendes)
Capacité d'emprunt	Basée sur votre taux d'endettement personnel	Basée sur le projet (mais caution personnelle souvent requise)
Transmission	Droits de succession classiques	Parts de société (plus souple à transmettre)
Objectif idéal	Revenus complémentaires	Construction de patrimoine & Transmission

Le Mot de l'Expert

"Votre situation patrimoniale est aussi unique que votre empreinte digitale. Ne jouez pas votre argent sur une généralité."

J'entends souvent : 'Mon ami a fait une SCI, je vais faire pareil'. C'est l'erreur la plus coûteuse que vous puissiez commettre.

Le choix entre Nom Propre (LMNP) et Société (SCI) ne se résume pas à votre salaire d'aujourd'hui. Il dépend d'une équation complexe :

Votre trajectoire de vie : Avez-vous prévu de revendre dans 5 ans ou de transmettre à vos enfants dans 20 ans ?
Votre foyer fiscal : Êtes-vous célibataire ? Marié ? Combien d'enfants à charge ?
Vos autres revenus : Avez-vous déjà des revenus fonciers existants ?

Ce qui est une 'arme fiscale' pour votre voisin peut devenir un 'piège financier' pour vous. Chez Estate Vision, nous ne devinons pas. Lors de notre audit initial, nous intégrons toutes ces variables pour simuler votre enrichissement réel à 10 et 15 ans. Nous ne cherchons pas le montage 'à la mode', mais celui qui servira VOS intérêts."

01.

Calcul de l'enveloppe globale

Nous intégrons tous les coûts pour éviter les mauvaises surprises : prix net vendeur, frais d'agence, frais de notaire, coût des travaux au réel, ameublement, et frais bancaires.

Un projet à 10% de rentabilité brute peut se transformer en 4% net si la fiscalité est mal gérée. Avec l'accompagnement Estate Vision, vous sécurisez votre montage. Vous savez exactement où vous allez : pas de surprise fiscale en fin d'année, pas de redressement, juste une mécanique financière bien huilée.

02.

Projection locative réaliste

Nous ne surévaluons jamais les loyers. Nous nous basons sur des études de marché comparatives (biens similaires loués récemment dans le quartier) pour estimer le loyer hors charges conservateur.

03.

Indicateurs de performance de notre Étude de rentabilité immobilière

Nous vous livrons un dossier complet incluant le calcul du Cash-Flow (positif ou à l'équilibre), la Rentabilité Brute et Nette, ainsi que le TRI (Taux de Rendement Interne).

04.

Validation bancaire

L'argent de la banque est le moins cher que vous trouverez. Nous structurons le dossier bancaire pour qu'il soit irréprochable aux yeux des financeurs. Apport, durée, différé d'amortissement (pour couvrir la période de travaux) : nous négocions les conditions qui préservent votre effort d'épargne mensuel.

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